一套房屋，三家中介

史料记载2008年11月27日，陶德华随上海中原物业顾问有限公司看了一套房屋，并在《房地产求购确认书》上签字。三天后，他通过另一家中介与卖方达成交易安排。中原认为自己带看在先，客户随后绕开公司成交，便应支付违约金。但二审法院发现，在中原带看之前，陶德华及其妻子已经通过其他公司看过同一套房屋。[1][2]

裁判认定房屋位于上海虹口区。二审查明，原产权人之一先后在9月26日、10月1日和10月19日委托中原、汉宇及立好信三家公司出售，并未给其中一家独家委托。10月22日，立好信带陶德华看房；11月23日，汉宇带其妻子看房；四天后才轮到中原。这条时间线使“中原提供了信息”与“买方靠中原才获得交易机会”成为两个不同命题。[2]

裁判认定中原报价一百六十五万元，汉宇报价一百四十五万元，并继续与卖方协商。二审文书记载，11月30日，买卖双方在汉宇居间下签订买卖协议，以一百三十八万元成交；同日签有佣金确认书并支付两万元定金。12月6日，双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》。随后陶德华支付汉宇佣金一万三千八百元，并于2009年2月1日取得房屋所有权。[1][2]

签过字，是否就必须付款

指控或主张中原据以起诉的是确认书第2.4条。该条把看房后六个月作为约束期间，也覆盖委托人、代理人等关联主体，防止买方改由别人出面成交而规避责任。它以实际成交价的百分之一计算违约金。中原主张陶德华利用本公司信息、故意绕开中介交易，请求支付一万六千五百元。所谓恶意跳单，是中原的诉讼指控，并非终审认定。[1][2]

分析解读附载二审文书中的条款，比指导案例摘要保留了更长的表述：既提及关联人与出卖方达成买卖，也提及利用中原信息而未通过中原与第三方交易。二审没有把前一部分机械解释成看房后六个月内所有成交一律付费，而是结合居间报酬及防止不正当规避的目的理解。这个差别很重要：若只截取期限、关联人和成交三个词，就可能忽略法院实际审查的利用关系与促成条件。[1][2]

指控或主张陶德华提出两层抗辩：这份确认书只是看房单，不应认作合同；即使存在合同，房源也不是中原独有，他可以选择报价较低的公司。他还指出，汉宇取得过卖方授权、实际促成成交，而自己已经支付完整佣金。争议因此不仅是有没有签名，还包括文件的合同性质、条款是否有效以及具体行为是否落入违约条件。[2]

史料记载2009年6月23日，上海虹口区法院作出（2009）虹民三（民）初字第912号判决，支持中原部分请求。法院认为确认书是真实意思表示，陶德华获知中原信息后却未通过该公司成交，应当负责；按照一百三十八万元成交价，判付一万三千八百元违约金，而不是公司按较高报价请求的一万六千五百元。[1][2]

分析解读一审的结果意味着陶德华除已付汉宇的佣金，还要向中原支付另一笔同额款项，但两笔钱的法律名目不同：一笔是成功居间的报酬，一笔是被指违反确认书的违约金。将其笼统写成“法院判付双倍中介费”，会掩盖中原主张的合同责任，也容易把后来二审讨论的焦点错移到佣金价格是否过高。[1][2]

四份证据改变了事实图景

史料记载陶德华不服一审判决而上诉。上海市第二中级法院于2009年7月29日公开开庭。陶德华提交四份材料：产权人与立好信的委托合同、立好信带他看房的确认书、产权人与汉宇的出售居间协议，以及汉宇带其妻子看房后签订的确认书。这些文件把他口中的“还有其他来源”变成了可以核对主体与日期的具体交易记录。[2]

史料记载中原对四份证据的真实性均不认可，并坚持自己确实带陶德华实地看房、他利用了公司的信息。二审最终查明并采纳多家委托、多次带看的事实。不能把中原质疑证据这件事写成它已承认买方所有抗辩，也不能因为买方提出材料，就略去法院查明事实这一层。双方争执的核心，是现有交易是否依赖中原所提供的机会。[2]

裁判认定与此同时，中原确认只提供过一次看房服务，之后未再就房屋买卖与陶德华联系，也未为双方就价格进行居间协调。至起诉时，它仍按一百六十五万元计算违约金。汉宇则最终将买卖双方带到一百三十八万元成交。这些并列事实不是对两家公司服务态度的泛泛评价，而是判断谁对本次订约作出实质贡献的材料。[2]

分析解读报价差额本身并没有让合同失效。若买方确实利用一家中介独立提供的机会，再假借另一家手续逃避付款，低价不当然成为免责理由。本案中，其他公司的授权、较早的看房记录、持续议价与已付佣金互相印证，支持二审认定这是一条正当取得信息并完成交易的路径，而不是单凭买方说“别人便宜”就否定中原权益。[1][2]

合同有效，仍然可以不违约

裁判认定二审首先否定了陶德华关于“只是一张看房单”的主张。确认书约定中原提供实地验看和购房媒介服务，买方在相应条件下支付佣金，具备居间合同的主要内容。文件叫什么名称，并不能代替对实际权利义务的判断。陶德华最终胜诉，不等于法院接受了他提出的每一个理由。[2]

裁判认定法院也没有宣布禁止跳单条款无效。该格式条款旨在保护居间人应得利益，防止客户取得服务后不正当绕开中介；法院认为它不存在免除一方责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的情形。因而，“格式合同”不是当然无效的标签，案件需要继续回答的是：有效条款在这组事实下有没有被违反。[1][2]

裁判认定在违约判断上，二审把条款放回居间合同的报酬机制理解：促成订约者原则上获得报酬，没有促成者不能当然索要报酬，但委托人也不能为了逃避佣金，不正当地阻止报酬条件成就。原判文书引用了当时合同法关于居间以及附条件行为的规定，说明不能用私下成交或假换中介的办法攫取他人已经完成的服务成果。[2]

裁判认定法院据此认定，三家中介都曾提供信息和看房服务，中原既不是最早提供者，也没有促成本次成交。陶德华通过汉宇完成买卖并付足佣金，没有为了逃避报酬而私下交易，也没有不正当利用中原的机会另委托别人。因此，合同成立、条款有效与买方不违约可以同时成立，并不互相矛盾。[1][2]

史料记载2009年9月4日，上海二中院作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号终审判决，撤销一审，驳回中原的一万六千五百元违约金请求。一审受理费一百零六元二角五分、二审一百四十五元，合计二百五十一元二角五分，均由中原负担。法院没有撤销买卖合同，也没有判令汉宇返还已收佣金。[1][2]

从个案到“跳单”规则

史料记载2011年12月20日，本案被最高人民法院作为第一批指导性案例中的第一号发布。发布文本把规则概括为两面：中介可以合法约定禁止利用其房源信息绕开交易；但同一房源经多家挂牌、买方从公众可获知的正当渠道独立取得信息时，可以选择报价和服务更合适的中介。案例的法律转折发生在2009年二审，不是后来发布之日。[1]

分析解读“多家挂牌”不能脱离其余事实单独成为万能抗辩。指导案例强调的还有买方实际通过什么渠道取得同一房源信息，以及是否利用先前中介提供的机会。只证明网上也有房源，并不能自动回答某次具体成交是否依赖第一家中介；反过来，只出示一张带看签字，也不能把所有后续交易都归为自己的成果。[1][2]

史料记载民法典后来在第九百六十五条明确规定，接受中介服务后，利用其提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当支付报酬。最高检在2020年的普法说明将其称为新增的禁止跳单规则。这是后来的成文法发展，不是2009年法院已经适用的条文；它仍以利用中介机会或服务为要素，而非仅以最终没有从该店成交为标准。[3]

分析解读陶德华案留下的界线不是鼓励逃避佣金，而是要求把报酬请求与具体服务、信息来源和促成交易的过程对应起来。中原有权保护真正由自己创造的交易利益，买方也不因签过一次看房文件就失去正常比较选择的空间。两审的不同结论，正显示同一份有效合同，必须与完整的带看、授权和议价事实一起阅读。[1][2]

案件时间线

1. 2009年6月23日 一审判付违约金 虹口区法院判付一万三千八百元。[1][2]
2. 2009年9月4日 二审撤销改判 上海二中院撤销一审并不支持中原违约金请求。[1][2]
3. 2011年12月20日 指导案例发布 最高法发布指导案例1号。[1]

案件程序

1. 2009年6月23日 一审判付违约金 审理 · 上海市虹口区人民法院 虹口区法院判付一万三千八百元。[1][2]
2. 2009年9月4日 二审撤销改判 上诉 · 上海市第二中级人民法院 上海二中院撤销一审并不支持中原违约金请求。[1][2]
3. 2011年12月20日 指导案例发布 后续程序 · 最高人民法院 最高法发布指导案例1号。[1]

来源与资料

1. 指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案最高人民法院 · 原始资料 · 发布：2012-01-11 · 查阅：2026-10-24来源核验：全文核读；正文标明2011年12月20日发布，网站上网日期2012年1月11日，区别于2009年二审。
2. 最高法院指导案例1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（附二审裁判文书）河南省新乡县人民法院 · 原始资料 · 发布：2016-01-04 · 查阅：2026-10-24来源核验：核读指导案例与附载（2009）沪二中民二（民）终字第1508号全文。二审查明的买卖协议和正式合同日期分别为11月30日、12月6日，正文按详细文书区分。
3. 房屋中介提供服务后，买卖双方自行交易，还需支付中介费吗？最高人民检察院 · 原始资料 · 发布：2020-09-15 · 查阅：2026-10-24来源核验：直开返回403，经定向检索核读民法典965条及新增禁止跳单说明，仅用于后续法律发展，不倒用于2009年。

资料截止日：2026-10-23。截止日后的进展尚不包含在本文中。